如何认定领导干部低价购房的违纪情形 着重把握不合理低价和职务因素影响

　　常见的领导干部低价购房情形主要有以下几类。一是伪造购买资格型。领导干部或其亲友本不具备购买特定性质低价房产的资格，却违规利用职权或者影响获取资格、购买房产。二是索要折扣型。领导干部为自己或亲友出面，要求管理服务对象即房地产开发商给予特殊的价格优惠，从而低价购买房产。三是违约待涨型。领导干部或其亲友违反已签订的合同规定延迟付款，本应丧失继续购买权，但在房价上涨后仍以原约定价格购买，享受事实上的低价购房优惠。以上情形，双方并不是平等民事主体的真实意思表示，而是由领导干部的职权因素所致，领导干部的行为涉嫌违纪违法。伪造购买资格型中，领导干部购买的“住房”往往为各类政策房，一般适用《中国共产党纪律处分条例》（以下简称《条例》）第一百条，在分配、购买住房中侵犯国家、集体利益，视情给予警告直至开除党籍处分。而随着腐败手段日渐隐蔽化及房地产行业的发展变化，低价购房的隐形、变异手段和行为多发于另外两种情形，对此需要审慎认定处理。我们认为，可从以下几个维度进行判断。 

　　一是关于不合理低价的识别。判断不合理低价的关键在于看交易价格是否损害了开发商的利益以及优惠条件是否针对不特定人群设定。在正常情况下，基于企业盈利目的，房产销售有明确统一的价格及优惠幅度，当出现开发商放弃自身获利空间而给特定人低价优惠时，此交易行为具有违背市场经济原则的不合理性。具体来说，主观方面，领导干部与开发商对优惠的特定性及差价的存在均应有主观认识，客观上则应有证据对其加以印证，防止行为人简单以不了解、不清楚为借口进行辩解。比如，某领导干部为其家庭购房时，看好某私营房地产企业开发的房产一套并以市场价的8折购买，而开发商针对全款客户和关键客户的折扣价最低仅为92折。经计算，价格低于市场价27万元。该领导干部辩称自己并不了解房地产商销售折扣策略。在本案中，折扣幅度和差价金额都明确显示出更为优惠，且该折扣是为领导干部量身定做，其仅以不知情作为辩解理由不能成立，可认定存在不合理低价。需要注意的是，在一些尾房的销售中，开发商基于流动性短缺或其他应急需要而低价出售房产，对此类情形的性质认定要更为审慎。 

　　二是关于领导干部购房行为与职权影响关联性的判断。领导干部低价购房可能涉嫌违反廉洁纪律或受贿犯罪。区分二者的关键在于有无请托谋利事项。“为他人谋取利益”是受贿罪的构成要件，在认定时其表现形式是权钱交易，交易双方呈双向对价关系。而违纪性质的低价购房行为不存在权钱交易，交易双方是单向关系，没有与职务行为形成对价关系。换言之，开发商对领导干部的相对高位是明知的，领导干部的职务因素单向辐射到开发商，开发商被动给出低价但并未提出请托或收到任何谋利反馈。需要注意的是，“请托谋利事项”既可以是已经提出并具体实施的，也可以是根据刑法拟制或者推定的。比如，双方之间具有行政管理关系，低价金额在三万元以上，虽未查明存在具体请托谋利事项，但亦存在刑法所拟制的“感情投资型”受贿可能。区分违反廉洁纪律和“感情投资型”受贿需要结合证据具体判断，“感情投资型”受贿“放长线”意在“钓大鱼”，行贿人虽送礼时无具体请托，但意在建立联系以便于未来时间点收取回报，本质还是对领导干部为其谋利有诉求。 

　　三是关于适用《条例》的辨析。低价购房行为具体适用《条例》哪一条款，其判断关键在于低价是否系国家利益或集体利益。实践中，索要折扣型与违约待涨型低价购房一般适用《条例》第一百一十一条“有其他违反廉洁纪律规定行为”，即廉洁纪律的兜底条款，不仅包括领导干部为本人谋取利益，也包括为亲属谋利。但当低价购房行为侵犯到国家利益或集体利益时，比如以不合理低价购买国有企业开发的房产，那么则适用《条例》第一百条“在分配、购买住房中侵犯国家、集体利益”条款。

　　四是关于准确认定计算差价、妥善处理涉案财物。差价认定的基本原则是“有利于行为人”，一般应采用购房同期市场价与实际支付价来计算差价。在同等交易价格不明的情况下，可通过鉴定方式认定市场价格。具体来看，价格鉴定基准日选择要实事求是，如在前述违约待涨型中，行为人无故延迟付款，鉴定基准日就应适当后移，选择在真实交易发生时，如以交付定金或者付清房款时作为鉴定基点；参照依据选择要实事求是，如部分住房的鉴定存在困难，可以参考鉴定机构对同类型商品房、二手房等的价格认定结果及相关购买文书综合判断，本着对行为人有利的原则，由行为人在合理范围内主动登记上交钱款；鉴定背景要实事求是，如充分考虑限购政策对房屋最高限价带来的影响，审慎认定低价购房及计算差价金额。总的来说，对于涉案钱款，应当根据性质认定，依据《条例》规定按照责令退赔、收缴或主动登记上交的方式予以处理。